令和8年1月13日　提出 御殿場 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -12 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 9,530,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市茱萸沢字林頭１００６番９ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い郊外 に開発された住宅地 域 西4m市道 水道 御殿場 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 御殿場駅北西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にあるため、周辺農地等の宅地化は予想されず、将来的にも現況程度の熟成度のまま推移する ものと予測する。市街化調整区域の市場規模は比較的大きく、地価は今後も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 御殿場市を中心に周辺市町も含む郊外の住宅地域を同一需給圏と判定した。中心となる需要者としては市内に在住する 一次取得者である。御殿場市は市街化区域の割合が小さいため、市街化調整区域への市場の広がりがみられ、地元需要 を中心に比較的安定した需要が認められる。土地は７００万円～１，３００万円程度、新築戸建では２，５００万円～ ３，３００万円程度が取引の中心価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり賃貸市場が成熟しておらず、賃貸物件の想定に合理性を見出せないため、収益還元 法は非適用とした。比準価格は市内の市街化調整区域における自用目的の事例に裏付けられており、説得性が高い。市 場参加者は類似性の高い取引事例との秤量を経て価格決定を行う傾向が強いことから、比準価格を採用し、前年公示価 格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向。土地取引件数、新設 住宅着工戸数は共に足下ではやや弱含んでい る。住宅地は御殿場駅箱根乙女口周辺の需要 が堅調。 市街化調整区域にあって熟成度の高まりは認 められない。市内では市街化区域が限定され ることから、市街化調整区域での取引も多い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％