令和8年1月15日　提出 御殿場 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -9 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健一   TEL.

鑑定評価額 8,390,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市山之尻字横道８４０番１８ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する郊外の住 宅地域 北4m市道 水道、下水 御殿場 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 御殿場駅北方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域の分譲地で周辺に農地等が混在する。変動要因はなく当面は現状を維持し、利便性が劣る ため地価は横這い若しくは僅かに弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市及び隣接する小山町の住宅地域である。需要者は当該エリアに居住する一次取得者層が中心であ る。北部郊外の市街化調整区域に位置し利便性は劣るものの、中心部の地価堅調等の影響を受け、地価は概ね横這いで 推移している。市場の中心価格帯は、更地で６００万円から１，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円前後 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既存住宅地域であり、適切な造成事例が収集できず原価法は適用しない。また、農家住宅等が混在 し賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しない。当該地域は自用目的の取引が中心であることから、本件では市 場の実勢を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [116.1] [100.0] 100 44,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向だが高齢化率は低く住宅需要 は底堅い。地価は回復傾向にあるが、利便性 の劣る郊外では横這いか弱含みで推移してい る。 市街化調整区域の分譲地で割安感があり一定 の需要がある。中心部の地価堅調の影響もあ り、地価は下げ止まり若しくはやや弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％