令和8年1月13日　提出 御殿場 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -8 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市中山字下原６１２番５ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m私道 水道 富士岡 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 富士岡駅南方 780m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域変動は特に予想されず、今後も現状維持と予測する。御殿場駅周辺と比較して需要は弱いものの、中心部で の物件不足や値頃感から、今後、地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市を中心に、隣接する裾野市を含む住宅地域。需要者の中心は市内に在住、又は勤務する一次取得 者である。御殿場市では南部の人気は相対的に低いが、当地域は富士岡駅への接近性が優ること、値頃感があることな どから、一定の需要が維持されている。土地は８００万円～１，２００万円程度、新築戸建では２，６００万円～３， ２００万円程度が取引の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模等の制約から駐車場を含む賃貸アパートの想定が困難なため、収益価 格は試算しないこととした。取引の少なさから事例の収集範囲は広域に及んだが、地域要因の比較は適正に行われてい る。過去の取引価格水準を指標として取引を行う市場参加者に対して高い説得力を有する比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [162.5] [100.0] 100 57,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向。土地取引件数、新設 住宅着工戸数は共に足下ではやや弱含んでい る。住宅地は御殿場駅箱根乙女口周辺の需要 が堅調。 地域要因の変動は特にない。需給共に少ない が概ね均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +49.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％