令和8年1月13日　提出 御殿場 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市萩原字大原１６５番９ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い利便 性の良い住宅地域 北西6.2m市道 水道、下水 御殿場 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 御殿場駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 住環境、利便性とも概ね良好な、一般住宅を主体とする住宅地域であり、近年は地域要因に特筆すべき変動は窺 えず、当分の間は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北駿地区の住宅地域であり、主として御殿場市内の住宅地域一円。中心となる需要者は当該地域に居住或 いは通勤する３０～４０歳代前後の一次取得者層であるが、圏外からの転入も散見される。住環境、利便性とも概ね良 好で安定的な需要があり、限定的な供給も背景に近年地価は若干の強含み傾向にて推移している。需要の中心となる価 格帯は土地で１，２００～２，０００万円と見られ、新築戸建は画地規模や建物仕様等によりばらつきが大きい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の地域環境や対象標準地の画地条件等に鑑み、収益価格は試算しなかった。比準価格は市内の類似地域に存す る取引事例から試算された実証的価格で、市場性を反映し説得力がある。近隣地域は一般住宅を主体とした住宅地域で あり、自用目的での取引が中心であることから比準価格は規範性が高いと思料する。以上を踏まえ本件では、市場性を 反映した比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [121.9] [100.0] 100 76,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化は進行しているが、広域ア クセスの良さや将来期待を背景に住宅需要は 堅調で、供給制約から地価はやや強含みであ る。 公共公益的施設や商業施設等が周囲に配され た利便性の高い住宅地域で、堅調な需要に対 し供給が限定的で地価は若干ながらも強含ん でいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％