令和8年1月15日　提出 藤枝 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市瀬古３丁目９４４番７６ ｢瀬古３－６－２｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 藤枝 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 瀬古川右岸の高台の中規模住 宅団地 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北西方 2.7km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因もないことから、今後も現状を維持すると予測する。地価は需 要が安定していることから上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域の住宅地域である。需要者は藤枝市内の３０代から４０代の１次取得者が中心であるが、市外か らの需要者も見られる。藤枝市内には住宅団地が多く見られることから供給は多いが、居住環境が比較的良好な地域で あり、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地が総額で１，０００万円から１，５００万円程 度、新築戸建で２，５００万円から３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域は、自己居住用の取引が多く観察されるため信頼性の高い取引事例を収集する事ができた。戸 建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、自己居住目的の取引が中心となる地域であることから、収益還元法は適用しなかった。 よって、類似の住宅地域の取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留 意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [131.5] [105.0] 100 67,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰により地域経済の先行きは不透明で あるが、沿岸部のない藤枝市の住宅地需要は 回復傾向にある。 区画整然とした住宅地域であるが、地域要因 に大きな変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％