令和8年1月15日　提出 掛川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -8 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市上屋敷８番５ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス 掛川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 掛川駅北西方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近郊の戸建住宅地域として熟成しており、特に変動要因はない。利便性や閑静な住環境から潜在的な需要 があり、周辺近郊の需給は堅調で、地価は強含み横這い傾向の推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は掛川市中心部近郊の住宅地域一円。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、市外からの転入も見 られる。中心部と郊外部の二極化で利便性や住環境に優位にある近郊地域は建築費上昇等による不動産市況鈍化の中、 概ね横這い傾向に推移している。相対的に地価水準がやや低位で需給の落ち込みは少ない。需要の中心となる価格帯は 土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする住宅地域で、行政規制から賃貸経営に適する規模の建築が困難で、価格形成 においては収益性よりも居住の快適性等が重視されており、収益価格は試算しない。周辺では複数の取引事例が確認さ れ、信頼性の高い取引事例が収集選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、代表標準地との検討結果に留意し、 実証的な比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,400 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [146.9] [100.0] 100 49,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部の住宅地域は利便性から概ね堅調、 選好性の劣る旧郡部等の郊外は弱含み。建築 費上昇等による市況鈍化から大幅な上昇はな い。 利用状況が安定的で取引が少なく、閑静な住 環境から希少性もあり、建築費上昇等による 市況鈍化の中、横這いで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％