令和8年1月15日　提出 焼津 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -11 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市小屋敷字早稲田１９３番１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 住宅、アパート、医 院等が混在する住宅 地域 北6m市道 水道、ガス 西焼津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 西焼津駅北東方 450m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ西焼津駅近くの住宅地域で、格別の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。地価につい ては、需要が安定していることから上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地である。需要者は焼津市を中心に、周辺市の３０代から４０代の１次取得者層であるが 、西焼津駅まで徒歩圏内であることから周辺市からの需要もみられる。内陸部に位置し、自然災害リスクの少ない住宅 地域で、利便性が良いことから需要は安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、土地は総額で１，３００万 円から１，８００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等もみられるが戸建住宅が多く建ち並ぶ地域で、画地規模が小さく投資採算性を有する収益物件を想 定することが困難であることから収益還元法を適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者 は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、取引事例から 求めた市場性を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,400 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [ 79.8] [100.0] 100 80,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は概ね堅調に推移しているが、市内 の不動産需要は自然災害発生の危険性により 需給動向に開差が生じている。 西焼津駅に近く、生活利便性が良好であるこ とから需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％