令和8年1月15日　提出 焼津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 65,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市西小川２丁目４番１０ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に店舗 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 焼津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部に近く、店舗、公 共施設等も見られる利便性良 好な住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ焼津駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅地としての居住環境は維持されるものと予測する。スーパー等日用品小売店舗も徒歩圏にあり利便性 が良好で、根強い需要があり地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は、焼津市を中心に一部静岡市を含む周辺市の１次取得者層であるが、買 替層もみられる。市中心部に位置し、街区も整然とし、居住環境及び生活利便性良好な住宅地として熟成しており、需 要は堅調。土地は１８０㎡前後で１，１００万円～１，４００万円程度、新築戸建は３，５００万円程度が需要の中心 と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域で あることから自用目的で取引され、取引価格の水準で価格が決定されることが一般的と認められるので、西小川地区を 中心とする複数の取引事例から求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　焼津 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     64,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 内陸部市街地の住宅地需要は回復傾向にあり 、沿岸部との二極化が一層進んでいる。 年間を通じ土地取引がみられ、需要は堅調で 、地価の上昇幅は若干拡大した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％ +1.1 ％