令和8年1月15日　提出 磐田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 9-2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 70,900,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市上大之郷字甲福１１１番１外 ②地積 　(㎡) 2,992   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ2 大工場のほか中小工 場、住宅も見られる 工業地域 北9.5m市道 水道、ガス、下水 磐田 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ９．５ｍ　市道 交通 施設 磐田駅南方 2.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因は見当たらず、今後も同様の地域環境が維持されると予測する。市街地に近い工業地域で、値頃 感もあることから、需要は堅調であり、地価はやや強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磐田市を中心とする県西部の工業地域である。需要の中心は県内中小企業を中心に、県外の企業も含まれ る。原材料価格の動向、業務の効率性や交通利便性等に基づく生産体制の見直し等の影響から、業務用地に対する需要 は選好性が強まっているが、対象地域は市街地に近く、値頃感もあることから、需要は概ね安定している。利用目的、 規模等の個別性により取引価格もまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自己施設での操業が殆どで、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。当 該地域は自己使用目的や資産保有目的の取引が多く、実際の取引に当たっては周辺地価相場をも参考に取引される地域 である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏 まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [121.4] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響には留意を要するが、企業活動 の利便性に優る業務用地の需要は概ね堅調で ある。 市街地に近い工業地域であり、値頃感もある ことから需要は安定している。格別な変動要 因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％