令和8年1月15日　提出 磐田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -21 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市福田中島字中４１８番２外 ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 南東5.5m市道 水道、下水 磐田 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 磐田駅南東方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に比較的近い住宅地域で、格別な変動要因は見当たらず、今後も同様の地域環境で推移すると予測する。 地理的状況から需要は乏しく、地価水準はやや弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磐田市及び周辺市南部の住宅地域である。需要の中心は市内在住の１次取得者で、地縁的選考性が強い地 域であるため、他地域からの転入は少ない。市街化調整区域内の既存の住宅地域で、周辺には農地も多く、鉄道駅や利 便施設への接近性が劣ることから、需要は弱含みである。土地は３５０万円～７００万円程度が需要の中心で、新築の 戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする既成の住宅地域で、周辺利用状況や行政的規制等から合理的な賃貸物件の想定が困難なため、収益 価格は試算できなかった。当該地域は自己用戸建住宅の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性が重視さ れ、周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向等に 留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 93.6] [102.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の影響には留意を要するが、市街地の 需要は概ね堅調、選好性の劣る郊外部は弱含 みであり、全体的に個別化傾向が強まってい る。 市街地から遠く、生活利便性等が劣ることか ら、需要は弱含みである。格別な変動要因は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％