令和8年1月9日　提出 磐田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -16 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 71,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市下本郷字村中２６６番１０５ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道、ガス、下水 豊田町 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 豊田町駅南東方 600m 法令 規制 １中専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 豊田町駅から徒歩圏内の利便性が良好な住宅地域である。周辺における土地の供給が少ない地域であったが、今 後豊田町駅周辺の市街化調整区域内で開発が可能となる条例が制定予定であるため、今後の動向が着目される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の区画整然とした住宅地域全般。需要者は市内に居住する一次取得者が中心であるが、周辺市からの 転入も見られる。豊田町駅から徒歩圏内の住宅地域であり、周囲には店舗も見られ、利便性等が良好な住宅地域として 需要は底堅い。土地は１，２００万円～１，８００万円程度、新築の戸建物件は２，９００万円～３，６００万円程度 が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内における区画整然とした住宅地域内の取引事例を中心に採用し、適切に比準を行っている。求められた比準価格は 市場の実勢を反映しており信頼性が高い。一方、賃貸市場が成熟していないため、賃貸収益物件の想定は不適当と判断 し、収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が大部分を占める住宅地域であることから、市場性を反映した比準 価格を採用し、市場動向等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は足踏み状態にある。磐田市内の 新設住宅着工戸数は近年減少傾向が続いてい る。 豊田町駅から徒歩圏内の利便性が良好な住宅 地域であり、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％