令和8年1月15日　提出 磐田 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -15 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 4,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市駒場字流作新田７００２番４ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地も見られる住 宅地域 南西5m市道 水道、下水 豊田町 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部近くの既成住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 豊田町駅南方 5.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 想定津波浸水域に近い市南部の住宅地域で戸建住宅が建ち並ぶ状況に変化はない。新規の流入は少ないものの、 低位な地価水準に相応した取引は概ね安定的で、地価は横這い傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね磐田市南部を中心に、袋井市の南部郊外の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の１次取得者層 で圏外からの転入は少ない。南部郊外の住宅地は利便性にやや劣るが、一定の地縁性による需要は認められ、建築費上 昇等による不動産市況鈍化の中、地価水準は手頃で直近では横這い傾向となっている。需要の中心となる価格帯は、土 地は概ね６００万円から９００万円程度、土地建物では概ね２２００万円から２７００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする南部郊外の住宅地域である。価格形成においては居住の快適性等が重視され ており、賃貸市場は未成熟で収益想定が困難であることから収益価格は試算しない。取引は郊外部を広域に収集し、規 範性ある取引事例を選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との 検討結果及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 76.8] [102.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地近郊の市況は相対的に堅調、沿岸部は 弱含みで下落傾向が継続。建築費上昇や水害 等による選別は厳しい中、二極化傾向。 想定津波浸水域に近い住宅地域で不動産市況 は弱含みであるが、地価は低位で周辺の相応 の取引に大きな変動なく、横這い傾向に推移 した。 方位南西向きで市場競争力は優る。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％