令和8年1月15日　提出 磐田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市二之宮字中小路１４１９番１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に工場 等が混在する既成住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 磐田 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 磐田駅南東方 530m 法令 規制 １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅近郊の既成住宅地域で利用状況に特に変化はない。街路条件はやや劣るものの、利便性から一定の需要が あり、駅近郊地域の相対的優位性から現状を維持しつつ、地価はやや強含みの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磐田市中心部近郊の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外からの転入も見 られる。地盤の強固な台地上に形成された住宅地域は人気が高く、生活利便性及び住環境が良好なことから建築費上昇 等による不動産市況の鈍化の中、新規の大型分譲地との相対比較による割安感からも落ち込みは少ない。需要の中心と なる価格帯は土地は場合１０００万円～１７００万円程度、建売住宅の場合２５００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする住宅地域で、共同住宅も介在するものの賃貸経営には一定の土地面積を要す る地域で、価格形成においては収益性よりも居住の快適性等が重視されており収益価格は試算しない。周辺では複数の 取引事例が確認され、信頼性の高い取引事例が収集選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、代表標準地との検 討結果に留意し、実証的な比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,200 円／㎡ [101.1] 100 100 [105.0] 100 [155.6] [105.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地近郊の市況は相対的に堅調、沿岸部は 弱含みで下落傾向が継続。建築費上昇や水害 等による選別は厳しい中、二極化傾向。 街路条件や環境条件はやや劣位にあるが、利 便性から相対的地位に変化なく、概ね堅調に 推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.1 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％