別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
富士 9-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 9-7 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.
鑑定評価額 92,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
 ②地積
　(㎡)		 1,843  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m
台形
1:3		 工場

 中小工場のほかに住
宅も見られる工業地
域		 北西17m市道 水道 富士

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 富士駅北東方

6.9km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場等が集積する既成工業地域であり、当面は現状維持と予測する。地価は上昇局面が暫く続いているが、
新富士ＩＣに近接し旺盛な需要が継続しているため、当面は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富士市を中心とした県東部一円の工業地域で広範囲に及ぶ。主な需要者は倉庫等の利用を目的とした法人
であり、全国規模の県外企業も想定される。大淵地区の工業団地全６区画につき進出企業が決定した。時間外労働の上
限規制開始を期に、市内では様々な規模の倉庫適地の需要が継続している。工業地の取引は少なく、加えて取引面積も
様々であるため、需要の中心となる価格帯の実証的な把握は困難となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己利用中心の工業地域で元本果実の相関度は希薄なため、低位に求められた収益価格は信頼度が低い。市場参加者は
多面的な事業展開の検討を踏まえた上で、過去の取引価格を拠り所として取引を行う傾向が強い。よって、取引価格水
準を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、前年公示価格等からの検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記
のとおり試算した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　富士 9-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     49,900 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策による影響が自動車産業を中
心にみられ、企業収益の改善に足踏みがみら
れる。物流適地を中心に堅調な需要が認めら
れる。

近接する土地区画整理事業地内では大型物流
施設の進出も見られる。優良な立地条件なが
ら、地価上昇のテンポは徐々に緩まっている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％ +0.2 ％
３　試算価格算定内訳 富士 9-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８Ｋ静岡第
２
-333		 富士市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
中間画地
工業
高度2種最高31m
特別用途地区
(60,200)
b ８Ｋ静岡第
２
-447		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北5.5m、角地
工業
高度2種最高31m
特別用途地区
(70,200)
c ８Ｋ静岡第
２
-452		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d ８Ｋ静岡第
２
-741		 富士宮市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.5m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     51,571) 
51,571  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
54,285 		 100
[ 109.0]
49,803 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,800 
b (　           ) 
38,069  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  88.0]		 100
[ 102.0]
42,412 		 100
[  83.7]
50,671 
50,700 
c (　           ) 
32,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
33,551 		 100
[  69.5]
48,275 
48,300 
d (　           ) 
38,639  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  72.0]		 100
[ 100.0]
53,504 		 100
[ 106.5]
50,238 
50,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,000 円／㎡]  



富士 9-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,904,504 
2,481,828 
7,422,676 
5,871,710 
1,550,966 		 （　0.9737）
1,510,176 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     31,462,000 円　　　　（　     17,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 9-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,100.00 Ｓ1 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,843 ㎡     22.0 m x   66.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
818 
899,800 		 3.0  2,699,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
100.0 
1,100.00 

899,800 		 2,699,400 
0 
⑨年額支払賃料        899,800 円　×　12ヶ月　＝　      10,797,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,797,600 円　　×　　   8.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       917,796 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,879,804 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,699,400 円　×　　  91.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,700 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,904,504 円　　　　（　         5,374 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      820 円/㎡

　月額支払賃料
（　      818 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 9-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 384,400 円  　　　　     96,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 323,928 円  　　　       10,797,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      764,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      816,800 円  　　　　     96,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        96,100 円  　　　　     96,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        96,100 円  　　　　     96,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,481,828 円　（　　　　　　         1,347 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 96,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  86,500 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 70 ％　＋　0.0669 ×  20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,871,710 円  
（　　　　　         3,186 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,904,504 円      
②総費用 2,481,828 円      
③純収益　①－② 7,422,676 円      
④建物等に帰属する純収益 5,871,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,550,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,510,176 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          819 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,462,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 9-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市大渕字市十窪２４６３番１０
 0802000098129-0000
2 　富士市大渕字市十窪２４６３番１１
 0802000098130-0000
3 　富士市大渕字市十窪２４６６番４
 0802000098146-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
富士 9-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富士 9-7 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.
鑑定評価額 92,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 40,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富士市大渕字市十窪２４６３番１０外
 ②地積
　(㎡)		 1,843  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度2種最高31m
台形
1:3		 工場

 中小工場のほかに住
宅も見られる工業地
域		 北西17m市道 水道 富士

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   300 ｍ、西     0 ｍ、南   400 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７ｍ市道 交通

施設		 富士駅北東方

6.9km		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 新東名高速道路インターチェンジに近い工業地域で、利便性が向上したため工業地域として熟成していくことが
予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に県内に存する工業地域全般である。需要者は県内外の企業、個人事業主、個人等様々であり画地規模
によっても異なる。交通利便性に優れる工業地域は主に物流施設に対する需要を中心として堅調な状態が継続している
。需要の中心となる価格帯は、業種・規模等によって大きく異なり、取引件数は少ない状態であるため中心となる価格
帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用目的での取引が多くを占める工業地域である。自用の工場や倉庫が中心となる地域で賃貸用不動産の数
は少ない。画地規模や地域の賃貸需要を考慮し収益還元法を適用したが、賃料は物件により格差が大きく賃料水準も異
なるため収益価格は低位に求められた。したがって、実証的な比準価格を中心とし収益価格は参考に留め、需給動向等
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　富士 9-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     49,900 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 利便性に優る地域や高速道路ＩＣ周辺等は物
流用地を中心には堅調。災害リスクのある地
域や利便性の劣る地域の一部は横這いからや
や弱含み。

新東名高速道路インターチェンジに近い地域
で、流通業務施設等が集積しつつあり需要は
強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％ +0.2 ％
３　試算価格算定内訳 富士 9-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８Ｋ静岡第
２
-311		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東11m市道、
北東8m、角地
工業
特別用途地区
高度地区
(70,200)
b ８Ｋ静岡第
２
-451		 富士市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
南6m、二方路
準工
高度2種最高31m
特別用途地区
(70,200)
c ８Ｋ静岡第
２
-440		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東7.5m市道
、中間画地
工専

(60,200)
d ８Ｋ静岡第
２
-452		 富士市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
工専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,549  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
64,611 		 100
[ 120.0]
53,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,800 
b (　           ) 
52,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
59,295 		 100
[ 120.4]
49,248 
49,200 
c (　           ) 
33,641  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
35,028 		 100
[  74.2]
47,208 
47,200 
d (　           ) 
32,544  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
33,551 		 100
[  66.8]
50,226 
50,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     50,000 円／㎡]  



富士 9-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,914,825 
2,473,460 
7,441,365 
5,835,050 
1,606,315 		 （　0.9737）
1,564,069 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     32,584,771 円　　　　（　     17,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富士 9-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 1,100.00 Ｓ1 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度2種最高31m
 60 ％   200 ％   200 ％   1,843 ㎡     22.0 m x   66.0 m  前面道路：市道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
1,100.00 
100.0 
1,100.00 
810 
891,000 		 3.0  2,673,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
100.0 
1,100.00 

891,000 		 2,673,000 
0 
⑨年額支払賃料        891,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,692,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,692,000 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       801,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,890,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,673,000 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,725 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,914,825 円　　　　（　         5,380 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　      812 円/㎡

　月額支払賃料
（　      810 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富士 9-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 382,000 円  　　　　     95,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 320,760 円  　　　       10,692,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      768,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      811,700 円  　　　　     95,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        95,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,500 円  　　　　     95,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,473,460 円　（　　　　　　         1,342 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  86,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0611     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 70 ％　＋　0.0669 ×  20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,835,050 円  
（　　　　　         3,166 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,914,825 円      
②総費用 2,473,460 円      
③純収益　①－② 7,441,365 円      
④建物等に帰属する純収益 5,835,050 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,606,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,564,069 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          849 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,584,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富士 9-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富士市大渕字市十窪２４６３番１０
 0802000098129-0000
2 　富士市大渕字市十窪２４６３番１１
 0802000098130-0000
3 　富士市大渕字市十窪２４６６番４
 0802000098146-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考