鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
富士 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 9-5

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　田中　弘樹

TEL.

鑑定評価額

98,000,000 円

１㎡当たりの価格

53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市荒田島町３６９１番１６５外｢荒田島町１１－２４｣				②地積　(㎡)	1,829 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	台形 1.5:1	倉庫Ｓ3	倉庫、事務所、工場等が混在する流通業務地域	南東12m市道	水道、ガス	吉原 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

吉原駅北西方

2.1km

法令

規制

準工
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

富士市市街地の流通業務地域で、倉庫、事業所、パチンコ店等が見られるが、格別な地域の変動要因は見られな
いことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士市を中心に富士宮市、沼津市、御殿場市等の県東部の工業地域。需要者の中心は製造業や流通業務を
営む県内外の中小法人である。富士市中心部に近い倉庫、事務所、工場等が混在する流通業務地域であり需要は堅調で
地価は横ばい推移と思料される。市場での中心となる価格帯は、画地規模の大小や事業者の資金調達力、土地利用目的
の如何によりまちまちであり、中心となる価格帯は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

富士市中心部に近い流通業務地域であり、収益物件もみられるものの取引市場は大都市圏に比べ未成熟であり、収益価
格は精度が低いとみられる。よって実証的な比準価格を中心として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も行
って鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士 9-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 72.0]

[100.0]
100

53,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富士市の人口は減少傾向にあり高齢化率も上
昇していて地価は全体的には弱含みであるが
、物価上昇のなか回復傾向もみられる。

流通業務地域で、倉庫のほか事業所、パチン
コ店等が見られる等、用途の多様性もあり、
地価は安定的に推移。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ静岡第２ -451	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、南6m、二方路		準工高度2種最高31m 特別用途地区 (70,200)
b	８Ｋ静岡第２ -741	富士宮市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東4.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	８Ｋ静岡第２ -909	富士市		更地	（　）	ほぼ台形	南西10m県道、中間画地		工業高度2種最高31m 特別用途地区 (60,200)
d	８Ｋ静岡第２ -824	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m県道、北8m、角地		工業高度2種最高31m 特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,083	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	59,295	100 [ 110.0]	53,905	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,900
b	(　 ) 38,639	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 72.0]	100 [ 100.0]	53,504	100 [ 99.3]	53,881		53,900
c	(　 ) 51,340	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	52,928	100 [ 93.1]	56,851		56,900
d	(　 ) 19,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 55.1]	100 [ 76.5]	47,294	100 [ 89.0]	53,139		53,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,600 円／㎡]

富士 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工業地のため再調達原価が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,964,756	2,323,280	6,641,476	5,181,280	1,460,196	（　0.9737） 1,421,793	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	29,620,688 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,829 ㎡	48.7 m x 35.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益用としては、倉庫一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,000.00	100.0	1,000.00	828	828,000	3.0	2,484,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		828,000		2,484,000
								0

⑨年額支払賃料	828,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,936,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,936,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 993,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,942,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,484,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,964,756 円　　　　（　 4,901 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 830 円/㎡　月額支払賃料（　 828 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	339,200 円	84,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	298,080 円	9,936,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 795,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 720,800 円	84,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,800 円	84,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,800 円	84,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,323,280 円　（　　　　　　 1,270 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,800,000 円	設計監理料率　 84,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 70 ％　＋　0.0669 × 20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,181,280 円（　　　　　 2,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,964,756 円
②総費用	2,323,280 円
③純収益　①－②	6,641,476 円
④建物等に帰属する純収益	5,181,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,460,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,421,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,620,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市荒田島町３６９１番１６５	0802010065205-0000
2	富士市荒田島町３６９６番３	0802000248252-0000
3	富士市荒田島町３６９６番７	0802010173468-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
富士 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 9-5

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　竹石　敦

TEL.

鑑定評価額

98,400,000 円

１㎡当たりの価格

53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市荒田島町３６９１番１６５外｢荒田島町１１－２４｣				②地積　(㎡)	1,829 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	台形 1.5:1	倉庫Ｓ3	倉庫、事務所、工場等が混在する流通業務地域	南東12m市道	水道、ガス	吉原 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,800 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

吉原駅北西方

2.1km

法令

規制

準工
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

市街地周辺にあって店舗等も散見されるが、当面は流通業務地域としての姿を維持し、地域の移行は予想されな
い。堅調な倉庫需要などに支えられ、地価は今後も底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富士市を中心に近隣市町も含む県東部の工業地域。需要者の中心は倉庫や工場としての利用を目的とした
同一需給圏内の中小法人であるが、県外からの需要も想定される。大淵地区の工業団地については全６区画の進出企業
が決定した。市場での引き合いが多いのは、インターチェンジや幹線街路に近い物流倉庫の適地である。工業地の取引
は少なく、画地規模も多様であるため、需要の中心となる価格帯の実証的な把握は困難となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域周辺に立地する倉庫、工場等は自己使用が大半で、元本果実の相関度が希薄なため、低位に求められた収益価格
は説得性を欠く。古い事例や価格水準の異なる事例も採用したが、適正な比準過程を経て求められた比準価格は、市場
の取引価格を価格判定指標とする市場参加者に対して説得力を有する。以上から、収益価格は参考に留めて比準価格を
採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり試算した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士 9-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 72.0]

[100.0]
100

53,800

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米国の通商政策による影響が自動車産業を中
心にみられ、企業収益の改善に足踏みがみら
れる。物流適地を中心に堅調な需要が認めら
れる。

市街地周辺の準工業地域で、多用途が混在す
る地域の状況に変化はない。用途の多様性か
ら、引き合いは多いものとみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８Ｋ静岡第２ -333	富士市		底地	（　）	不整形	北東12m市道、中間画地		工業高度2種最高31m 特別用途地区 (60,200)
b	８Ｋ静岡第２ -440	富士市		建付地	（　）	長方形	南東7.5m市道、中間画地		工専 (60,200)
c	８Ｋ静岡第２ -451	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、南6m、二方路		準工高度2種最高31m 特別用途地区 (70,200)
d	８Ｋ静岡第２ -909	富士市		更地	（　）	ほぼ台形	南西10m県道、中間画地		工業高度2種最高31m 特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 51,571) 51,571	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	54,285	100 [ 101.0]	53,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,700
b	(　 ) 33,641	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	35,028	100 [ 65.7]	53,315		53,300
c	(　 ) 52,083	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	59,295	100 [ 109.0]	54,399		54,400
d	(　 ) 51,340	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	52,928	100 [ 82.4]	64,233		64,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,800 円／㎡]

富士 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,334,318	2,389,180	6,945,138	5,340,140	1,604,998	（　0.9737） 1,562,787	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	32,558,063 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,829 ㎡	48.7 m x 35.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,000.00	100.0	1,000.00	848	848,000	3.0	2,544,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		848,000		2,544,000
								0

⑨年額支払賃料	848,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,176,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,176,000 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 864,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,311,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,544,000 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,278 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,334,318 円　　　　（　 5,104 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 850 円/㎡　月額支払賃料（　 848 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	349,600 円	87,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	305,280 円	10,176,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 816,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 742,900 円	87,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,400 円	87,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,389,180 円　（　　　　　　 1,306 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,400,000 円	設計監理料率　 86,500 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0611	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 70 ％　＋　0.0669 × 20 ％　＋ 0.0951 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,340,140 円（　　　　　 2,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,334,318 円
②総費用	2,389,180 円
③純収益　①－②	6,945,138 円
④建物等に帰属する純収益	5,340,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,604,998 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,562,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,558,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富士 9-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富士市荒田島町３６９１番１６５	0802010065205-0000
2	富士市荒田島町３６９６番３	0802000248252-0000
3	富士市荒田島町３６９６番７	0802010173468-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考