令和8年1月15日　提出 富士 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　望月　太一郎   TEL.

鑑定評価額 45,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市松岡字山道下２５９番６外 ②地積 　(㎡) 1,234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 2:1 工場 中小規模の工場、住 宅等が混在する工業 地域 南4.5m市道 水道、下水 富士 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 富士駅北西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 価格時点において地域要因の変動及びその端緒は認められないこと、市内における工業系用途地域の土地供給が 少ないこと等を考慮すれば、当面の間は現況用途のまま推移していくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県東部の工業地域一円。需要者は、県内の中小法人等が中心と考えられる。市内の工業地域に対する需 要は堅調であるものの、当該地域は大型車輌のすれ違いが困難な街路が多く、市場性は相対的にやや劣る。画地規模、 立地条件、需要者の企業規模等により需要する価格にばらつきがあるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では、工場等の賃貸市場が未成熟のため収益価格の試算を断念した。一方、取引事例比較法では、対象標準地と代 替性を有する同一需給圏内の取引事例について、需給動向及び市場参加者の価値判断基準を総合的に考慮し補修正を行 うことができた。そのため、比準価格は、市場性を反映した客観的かつ実証的な試算価格といえる。よって、本件では 比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 9-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.2] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全域的に供給が少なく取引量に乏しいが、広 幅員で幹線道路に近い画地を中心に需要が堅 調。高速ＩＣ付近は物流用地としての引き合 いもみられる。 住宅地域に隣接した工業地域であり、地元の 中小規模事業者の自社工場等で構成されてい る。地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.2 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％