令和8年1月15日　提出 富士 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　村松　浩人   TEL.

鑑定評価額 58,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市島田町２丁目１７８番１外 ②地積 　(㎡) 1,319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 流通関連の倉庫、工 場等が多い工業地域 北16m市道 水道 吉原 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 吉原駅北西方 2.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場等が建ち並ぶ工業地域で、中小企業の設備投資意欲は低調ではあるが、流通拠点目的での取得の動きも あり、当面は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市及び富士宮市を中心に県東部、中部の工業地域一円である。需要者の中心は製造業又は物流業を営 む地元、全国的な企業である。近隣地域は国道１号、１３９号や港湾への接近性に優れるが、高速道路ＩＣ周辺や高台 には競合する物件がある。工業地は製造業の投資意欲は必ずしも旺盛ではないものの、流通拠点としては注目され需要 は高まりつつある。取引の中心となる価格帯は、画地規模に応じて幅広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、賃貸市場が未成熟につき、経済合理性のある不動産賃貸業は想 定しにくいため収益還元法は適用しなかった。一方、費用性、生産の効率性を指標として、同一需給圏内の類似地域に おける実証的な規範性の高い取引事例が得られた。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 9-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.9] [100.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活様式の変化により、物流施設用地への需 要増加は市内でもみられる。その他の従来の 工場用地域については需要はやや弱い。 工場、物流施設等では、高速道路ＩＣ周辺に 立地する物件を選好する動きが見られ、ＩＣ への接続に優れる当該地域でも同様の動きが 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％