令和8年1月15日　提出 富士 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -25 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 71,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市松岡字寺新田４７８番８外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 富士 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 富士駅北西方 2.2km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成された住宅地域で、地域内に大きな変動要因はなく、現状程度で推移するものと予測される。底堅い需 要が存在し、地価は概ね横ばい傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士市の住宅地域である。需要者の中心は富士市に居住する２０代後半～４０代の一次取得者であ るが、買い換え層の需要も見られる。開発可能な農地も残されているが、宅地開発は少ない。利便性及び住環境が標準 的な住宅地域であり、相応の需要は存在し、需給の著しい不均衡はない。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で１ ，２００万円～１，８００万円、新築の戸建物件で２，７００万円～３，８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は賃貸共同住宅も見られるが、画地規模が小さく、経済合理的な建物の想定が困難であること等から、収益還元法 を適用しなかった。自用の住宅建築目的での土地取引が殆どで、主に居住の快適性及び利便性を重視して価格が形成さ れている既成住宅地域である。以上を検討し、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [137.5] [104.0] 100 71,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向である。開発余剰地が多く、 供給過多の状況が続いている。住環境が良好 な住宅地域は底堅い需要が存在している。 地域要因の大きな変動はない。需要は底堅く 、需給の著しい不均衡はない。地価は概ね横 ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％