令和8年1月15日　提出 富士 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市一色字荻ノ原１６４番１３ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い郊外の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 富士 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 富士駅北東方 7.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 富士市郊外の利便性がやや劣る住宅地域であるが、周辺の小規模な開発分譲地は相応の需要が認められ、特段の 変動要因もないことから、当面は概ね現状と同様の状況にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市郊外及び隣接する富士宮市の住宅地域のうち、中位以下の価格帯に位置する住宅地域を中心とする 圏域。需要者は富士市及び富士宮市に勤務又は居住する２０～３０歳代前後の一次取得者層が中心である。需要の中心 となる価格帯は、土地が概ね７００～１，１００万円程度、新築戸建住宅で２，２００～３，０００万円程度と把握さ れる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域に存るため原価法は適用しない。また、指定容積率の低い第１種低層住居専用地域に存し、投資採算性の 観点から賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法も適用しない。対象不動産は、自用目的の取引により市場が形成 され、取引市場における現実の取引価格を指標に価格形成がなされる地域に存することから、本件では市場性を反映し 実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [136.3] [102.0] 100 52,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は緩やかな減少傾向、高齢化率 は上昇傾向にある。住宅着工及び土地取引件 数は減少傾向にあり、地価は微減若しくは横 ばい傾向で推移。 郊外の利便性がやや劣る住宅地域であるが、 付近の小規模開発分譲地は相応の需要が認め られ、地価は若干の下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％