令和8年1月13日　提出 島田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島田 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島田市旭２丁目７３１６番１１ ｢旭２－１８－２２｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる郊外の 住宅地域 南5m市道 水道 島田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 ＪＲ島田駅東方 2.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 需要の底堅い地域に所在し、良好な住環境を維持しつつ、価格水準は安定的に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域のＪＲ沿線に近い住宅地域である。需要層は島田市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者 である。街路の幅員、系統及び画地の配置状態がやや雑然とした地域だが、需要の底堅い六合駅周辺地域に含まれるの で、地価水準に大きな変動はなく、安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで８００万円～１０ ００万円、新築戸建住宅で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心に共同住宅も介在する住宅地域に存するが、画地規模などにより、市場性のある収益想定が困 難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格を指標 に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地の価格と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　島田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [129.2] [104.0] 100 62,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 島田駅から六合駅にかけての住宅地の需要は 堅調で、価格水準は、全般的に安定的に推移 している。 六合駅に近く需要は堅調であり、周辺類似地 域で小規模造成分譲地の売れ行きも良好であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％