令和8年1月13日　提出 伊東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市大原３丁目１２７番 ｢大原３－１０－１２｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,150) （その他） 高度2種最高21m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 伊東 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 伊東駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） ２中専 (60,150) 高度2種最高21m ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境が良好な高台の住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測する。市内の住宅地域 の中では比較的選好性が高く、需給は概ね均衡しており、地価は当面の間は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市街地及びその周辺の住宅地域一円である。需要者の中心は圏内在住の３０代の一次取得者が中心で あるが、首都圏からの需要者もみられる。近隣地域及びその周辺は街路幅員も十分確保され、区画が整然とした一般住 宅の多い住宅地域である。周辺には市役所、小学校等が立地し利便性も良好なことから需要は安定している。市場の中 心価格帯は、土地で８００万円～１２００万円、新築戸建住宅で２３００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には賃貸用共同住宅も見られるが、対象地は地積が小さく駐車場付の配棟計画に基づく賃貸経営を有効に成立 させる地積ではないため収益価格は試算しない。当地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、取引は自己居住用目的の ものが多く、取引価格の水準を指標に価格が形成されていると認められることから、実証性を有する比準価格を中心に 、代表標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊東 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [104.0] 100 [103.2] [102.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域の人口は減少傾向で推移。土地取引・新 築住宅着工は減少傾向。災害リスクや利便性 等の選好性により、住宅地の需要は二極化傾 向が見られる。 区画整然とした住宅地域で、周辺には市役所 ・小学校等が立地し比較的利便性が高い状況 に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％