令和8年1月13日　提出 富士宮 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -25 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 3,930,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市粟倉字下大塚８６０番４ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 南東10m市道 水道 富士宮 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 富士宮駅北東方 5.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が多いが市街化調整区域にあって市街化が抑制されているため、今後も更なる熟成は期待できない。将来的 にも需要の高まりは期待できず、地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 市街化調整区域を中心とした富士宮市郊外の住宅地域を同一需給圏として把握した。地縁的選好性が強いことから、想 定される主な需要者は地元居住者や出身者であり、他地域からの流入は殆ど見られない。市街化区域における開発余地 が多いため、市街化調整区域では需給共に非常に少なく、偶発的な単発取引が散見される程度である。取引が少ない上 に取引価格のバラツキも大きく、取引の中心価格帯の抽出は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性の劣る市街化調整区域内の住宅地域であり、アパート等の賃貸需要が見込めないため、収益価格は試算しないこ ととした。過去に遡り遠方の事例も採用したが、比準過程に誤りはなく、得られた比準価格は市場実態を如実に反映し ている。取引が少ない中、市場の取引価格は需要者にとって重要な価格判定指標となっていることから、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [115.9] [103.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で推移している。郊外 部を中心にコンスタントに宅地供給が見られ るが、このところ新設住宅着工戸数が減少し ている。 住宅が疎らな地域の状況に特に変化はない。 地縁的選好性が強く、需要は限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％