令和8年1月15日　提出 富士宮 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -13 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健一   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 55,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市宝町７５９番６外 ｢宝町１９－１６｣ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北5.1m市道 水道、ガス、下水 西富士宮 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北５．１ｍ 市道 交通 施設 西富士宮駅北方 600m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成しており、今後も住環境は現状維持と予測される。新規分譲地に対し競争力はやや弱 いが需要は底堅く、地価は現状若しくは、僅かに弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市等の住宅地域である。需要者は市内に居住又は勤務する３０代前後の一次取得者層が中心である 。利便性は概ね良好な既成住宅地域であるが、新規分譲地と比較して選好性はやや弱く、供給も限定的なため需給は概 ね均衡している。需要の中心価格帯は、土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅の総額で２，００ ０万円台後半から３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も一部に見られるが、市場は自己居住を目的とした戸建住宅等の取引により形成されている。建築費 の高騰や画地規模等を考慮すると、賃貸建物の想定に経済合理性を見出し難いため、収益還元法は適用しなかった。よ って、居住の快適性や利便性等に着目した取引実態を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏ま え、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [107.6] [100.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。宅地供給が比較的多く地価 は弱含み傾向だが、利便性の良い地域等の需 要は底堅く、市況は概ね安定的に推移してい る。 市中心部に近い既成住宅地域で新規供給は乏 しい。利便性は概ね良好であり、新規物件と 比較し競争力はやや弱いが、底堅い需要が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％