令和8年1月15日　提出 富士宮 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -7 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　健一   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市神田川町１０番３外 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整理済みの住 宅地域 北東5.8m市道 水道、ガス、下水 富士宮 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   230 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５．８ ｍ市道 交通 施設 富士宮駅西方 950m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の熟成した住宅地域で、今後も良好な住環境が維持されると予測する。新規物件に比べ競争力はやや 劣るが需要は底堅く、地価は現状の傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士宮駅南側の徒歩圏を含む市内の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住又は勤務する一次取得 者層であるが、買い換え需要も見られる。商業施設への接近性など住環境は良好であるが、新規分譲地と比較すると選 好性はやや弱く、需給は概ね均衡している。需要の中心価格帯は、土地総額で１，０００万円台前半、新築戸建住宅の 総額で２，０００万円台後半から３，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も散見されるが、市場は自己居住を目的とした戸建住宅等の取引により形成されている。画地規模が 小さく、賃貸事業としての経済合理性を見出し難いため、収益還元法は適用しなかった。したがって、居住の快適性等 に着目して形成される市場の実勢を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価 額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [100.0] 100 58,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。各所で宅地開発が見られ供 給過多の状況が続いているものの、利便性の 良好な分譲地の需要は概ね堅調に推移してい る。 地域要因に特段の変動はない。利便性及び住 環境は概ね良好であり、底堅い需要が認めら れることから、需給の著しい不均衡は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％