令和8年1月15日　提出 三島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市梅名３７７番１ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅のほかに アパートが見られる 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 大場 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 大場駅　西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後の戸建住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域であり、地域要因に変動は認められず当面は現状の まま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に、隣接する市町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び同一需給圏内への通勤者であ る。三島駅との接近性が良好な地域には堅調な需要が認められるが、郊外部は需要が弱含んでいる。近隣地域は三島駅 、中心商店街との接近性に劣るが、文教施設との接近性に優れ子育て世代の選好性が高く底堅い需要を有している。土 地が１５０㎡程度で１２００～１８００万円、新築戸建住宅で２７００～３３００万円を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さいため、駐車場を完備した選好性の高い収益性の見込めるアパートの建設想定は困難であり、 収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視した自用目的の取引を中心とした住宅地域あり、かつ同一 需給圏内において多数の信頼性を有する取引事例が得られた。以上より、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との 検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    174,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [102.0] 100 [195.3] [100.0] 100 90,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三島駅との接近性が良好な地域では不動産需 要は堅調である。一方、各種の接近性に劣る 郊外部の不動産需要は弱含んでいる。 三島駅との接近性は劣るが、国道との連続性 、文教施設との接近性に優れていることから 、需給は概ね均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％