令和8年1月13日　提出 熱海 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熱海 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉﨑　充登   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熱海市春日町８３番２６ ｢春日町１１－１３｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,300) 準防 （その他） 高度1種最高21m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ1 住宅の中に保養施設 等が見られる高台の 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 熱海 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 熱海駅北東方 300m 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) 準防  高度1種最高21m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ熱海駅に近い高台の住宅地域で、当面は現状の住宅地として推移するものと予測される。利便性が良好な地 域であり、地勢にやや難があるものの広域的な需要が期待でき、地価は暫時強含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熱海市を中心とする周辺市町の圏域。需要者は市内在住者のほか首都圏からとみられる。さらに、容積率 が高く地積が大きければマンション業者等も参入し多種多様である。新幹線停車駅に近く至便で、かつ標準画地規模が 小さめな住宅地域にあって、総額面で有利なため需要が大きい。取引は中古住宅が中心で、土地取引においては当市の 特性として地勢・眺望の良否に大きく価格が左右され、敷地規模も多様で、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、一部で賃貸用住宅も見られるが一般的な利用方法ではなく、かつ、 対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積等ではないため、収益価格は試算しなかった。当地域では自用の居住用 目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されると認められることから、実証性を有する比準価格を採用し 、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熱海 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.0] 100 [ 52.4] [104.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    109,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光業は盛況で宿泊客数は増加傾向、旅館の 新増築も市内各所で見られるが、人口減少は 継続し、宅地需要は圏外需要の有無により二 極化している。 新幹線停車駅に近い住宅地域として、圏外を 含めて堅調な需要に支えられているが、供給 が限定的であるため、地価の上昇が継続して いる。 南接面道路であり、方位に関し相応の格差を 判定した。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -9.4 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％