令和8年1月13日　提出 沼津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 9-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 50,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大諏訪字八反田５６１番２ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小工場、倉庫、営 業所等が混在する工 業地域 東8m市道 水道、ガス 沼津 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 沼津駅北西方 3.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫、事業所等が混在する既存の工業地域で、格別の変動要因はないので、当分の間は現状を 維持すると予測する。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、沼津市を中心に隣接する三島市、裾野市、富士市、長泉町等の県東部の工業地域一円。需要者は地元の 中小法人等が中心である。中小工場、倉庫、営業所等が混在する熟成した工業地域で、近年では流通業務需要もみられ る。価格に値頃感もあり、潜在的需要はあるが、地元事業者等の投資意欲は一様ではなく、慎重な姿勢もみられる。工 業地の取引件数は少なく、中心価格帯は、規模や立地条件によりバラツキがあるため、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の工場、倉庫建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選 択した。収益還元法については、工場、倉庫等の不動産賃貸想定は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏し いため適用しない。従って沼津市を中心とする県東部の工業地域の市場動向等を踏まえ、市場の実態を反映した取引事 例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や地域経済の低迷等により沼津市に おける不動産の潜在需要は減退傾向にあるな か、物流施設地等の需要は堅調で、安定して いる。 中小工場が多い地域で、特記すべき新たな工 場等の進出はないが、価格に値頃感もあり、 地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％