令和8年1月7日　提出 沼津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 9-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市足高字尾上３９６番７７外 ②地積 　(㎡) 1,154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 中小工場が建ち並ぶ 街区整然とした工業 団地 北9m市道 水道 沼津 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   270 ｍ、南    80 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 沼津駅北方 7.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東名高速道路沼津ＩＣに近い工業地域である。熟成した工業団地で特段の変動要因はないので、当分の間は現在 の利用状況を維持すると予測する。地価水準は横這い乃至は僅かに上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、沼津市を中心とする県東部の工業地域一円である。需要者は地元事業者及び県内外の法人等が中心であ る。東名沼津ＩＣに近い中小工場が建ち並ぶ工業地域で、工業地としての利便性は良好、内陸部に立地する工業地に対 する需要は安定的であるが、中小規模の事業者の投資意欲は一様ではなく、慎重な姿勢もみられる。市場の中心価格帯 は、規模や立地条件によりバラツキがあり、幅広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 用途が工業系の取引事例を採用して適切に補正修正して比準価格を試算したので、比準価格は市場の実勢を反映してお り規範性が高い。市場では自己使用の工場、倉庫を建設し又は取得する目的での取引により価格水準が形成されている 。工場、倉庫の賃貸を想定した場合の収益性は、取引の指標になり難い。従って沼津市を中心とする県東部地域の工業 地の市場動向等を勘案し、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.3] [100.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津 市における不動産の需要は減退傾向にあるな か、物流施設地等の需要は堅調で、価格は安 定している。 東名高速道路沼津ＩＣ背後に所在する製造業 が中心の工業地域で、需給ともに安定してい る状況に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％