令和8年1月7日　提出 沼津 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -26 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 3,690,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市口野字尾高２３９番１８ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 津波災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 漁家住宅、一般住宅 、倉庫等が混在する 住宅地域 南東4m市道 水道、下水 沼津 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 津波災害警戒区域内に存する 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 沼津駅南東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 津波災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 海沿いの集落地域であり、格別の変動要因は見当たらないため当面は現在の利用状況を維持すると予測する。高 齢化の進行と自然災害リスクにより土地需要は弱く、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心にその周辺の市町の市街化調整区域及び沼津市南部の市街化区域のうち価格低位の住宅地域 一円である。需要者の中心は地元居住者及び地縁性を有する個人である。近隣地域及びその周辺地域では、生活利便施 設等の立地が不十分であり、また、津波リスクが高いため需要が弱い。不動産取引が少ない上に、取引に至る事情や画 地規模等が様々で、市場の中心価格帯は幅広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域では居住用賃貸建物は稀であり、通常は売買もされない。実際に取引されるのは自己居住用 の物件が殆どであり、この売買金額が基礎となって土地の価格水準が形成されている。比準価格の査定において採用し た取引事例は全て市街化調整区域内の沿岸部のもので、補正修正率の値は適正範囲内であり、比準価格は説得力がある 。よって、比準価格を採用し、前年標準地価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は人口の減少率、高齢化率が県の平均値 より高く、地域経済の低迷等を背景に県東部 の中心都市としての地位は低下傾向にある。 令和５年３月、津波災害警戒区域に指定され た。 令和５年３月、津波災害警戒区域に指定され た。需要が弱いことに変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％