令和8年1月13日　提出 沼津 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -23 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉﨑　充登   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市緑ケ丘５番２０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、営業所が混在する 住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 沼津 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 沼津駅北東方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内北東部の住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。駅周辺の地域の供給が少ないため、外 縁部の需要は堅調に推移しており、地価はやや強含み基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心として、三島市・駿東郡清水町・長泉町の圏域。需要者は沼津市居住者・通勤者が中心とな っている。市内北東部の住宅地域においては、沼津駅周辺の地域と比較すると利便性はやや劣るが、災害リスクの低い 地域にあって相応の選好性があり、需要は堅調に推移している。土地のみでは、１５００万円～２２００万円程度、新 築戸建の物件で３０００万円～３８００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため積算価格は求められなかった。近隣地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、居住の快適性が重視され 、自用目的取引が価格形成の中心となっている。標準的な画地規模では、投資合理性のある配置設計に基づくアパート 等の賃貸想定が困難なため、収益価格も求めなかった。従って、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更 に代表標準地との検討を踏まえ、市場動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [130.7] [101.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市、人口は減少傾向。沼津駅 徒歩圏内は宅地の需要に対し供給が少なく、 市域南部、西部、沿岸部は宅地需要が弱い傾 向にある。 駅周辺の地域と比較すると利便性はやや劣る が、災害リスクは低く相応の選好性があり、 土地需要は堅調に推移している。 西接面道路であり、方位に関し相応の格差を 判定した。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％