令和8年1月13日　提出 沼津 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -20 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市岡宮字洞畑９９６番１２ (岡宮北１３街区１１) ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整然とした 住宅地域 南6m区画街路 水道、ガス、下水 沼津 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.6 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行中の住 宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ区 画街路 交通 施設 沼津駅北方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が施行されている住宅地域で、今後宅地利用が増えてゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市のほか、隣接する三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者は市内に居住又は勤務する一 次取得者が中心である。土地区画整理事業が施行中で住環境が良好なため、需要は安定している。土地は２，０００万 円程度。建築費が高止まりする中、低コスト新築戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度が需要の中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 容積率が低く経済的な賃貸想定が困難なため収益価格は試算しなかった。比準価格は駅北方の交通接近条件の類似する 取引事例から試算しており精度は高いものと認められる。自用目的の取引が中心で、居住の快適性及び利便性を重視す る住宅地域であること等を勘案した結果、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [133.2] [104.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少しており、市の南・西部への需要 は弱い状況が続いている。商業施設等への接 近性や被災リスクの有無等により、需要は二 極化が顕著。 土地区画整理事業施行中の地域で需要は安定 しており、土地利用は戸建住宅が増えつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％