令和8年1月14日　提出 沼津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -15 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 9,690,000 円  １㎡当たりの価格 71,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大諏訪字南道並１８９番１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 県道背後の一般住宅 が多い既成住宅地域 南東4.3m市道 水道、ガス、下水 片浜 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   210 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 片浜駅南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり特段の変動要因は無い。現況同様の土地利用が続くものと予測されるが利便性はやや劣 る地域であり不動産市場での競争力は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住、出身の第一次取得者層であり、市外からの需要 は弱い。熟成した住宅地域であり特段の変動要因は無いが、利便性がやや劣ることから競争力はやや弱く、需要は低調 な状態が続いている。土地は１０００万～１５００万円程度、新築の戸建物件は３５００万～４０００万円程度までが 取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため合理的な賃貸物件の想定が困難であり、収益価格は試算できなかった。近隣地域において小規模 宅地については自用目的、戸建住宅地取得目的での土地取引が支配的で、収益目的での取引はみられない。以上より、 実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [199.5] [103.0] 100 71,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ沼津駅北口から国道１号バイパス付近、 大岡等では安定した需要が認められ地価は上 昇傾向。市南部、西部では利便性が劣る等か ら軟調である。 特段の変動要因は見受けられない。市街地中 心から距離があり利便性が劣ることから市場 での競争力は弱く、地価は下落傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％