令和8年1月14日　提出 沼津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市三枚橋字日ノ出町３４７番６ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等も見られる 住宅地域 西7.5m市道 水道、ガス、下水 沼津 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 沼津駅北東方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は無く、現状同様の土地利用が続くと予測される。利便性と住環境は良好な地域であるため需要 は堅調であり、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心に三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住、出身で比較 的に資金力のある取得者層であるが、近年は首都圏からの需要も認められる。近隣地域を含む沼津駅北口徒歩圏内は利 便性は良好な住宅地域であり、住宅地の需要は堅調な状態が続いている。土地は１５００万～２５００万円程度、新築 の戸建物件は４０００万～５０００万円程度までが取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では低層アパートも見られるが、標準的画地の規模では賃貸物件の想定が困難であるため、収益価格は試算できな かった。近隣地域においては小規模宅地については自用の戸建住宅地を取得する目的での土地取引が支配的であり収益 目的での取引はみられないので、実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準として、他の標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    138,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　沼津 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ沼津駅北口から国道１号バイパス付近、 大岡等では安定した需要が認められ地価は上 昇傾向。市南部、西部では利便性が劣る等か ら軟調である。 利便性が高い住宅地域の需要は強くなってい る。同一需給圏外からの需要も認められ地価 は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.7 ％