令和8年1月15日　提出 浜松天竜 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松天竜 5-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　秀明   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市天竜区二俣町二俣字城下１４９０番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗、営業所等が見 られる国道沿いの商 業地域 北西14.9m国道 水道、下水 二俣本町 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   160 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４．９ｍ国道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道線　　 二俣本町駅北西方 250m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路沿いの商業地域として、今後も現状を維持するものと予測する。他地域への顧客流出傾向が続いており 、需要及び地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天竜区及びその周辺区の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は地場法人、個人事業主のほか 住宅利用目的の個人である。路線沿いに店舗、営業所のほか住宅も混在する地域であるが、商況の低迷が続いていて、 空店舗も多く見られる状況であり、需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯について、取引自体少なく 、また個別事情に応じて一様ではなく見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は店舗、営業所が多い幹線道路沿いの商業地域に存する。比準価格は取引事例から求められた市場性を反映 した価格である。一方、店舗を賃貸して事業を営む需要者は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益還 元法は適用しなかった。市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断して、鑑定評価額の決定に当 たっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜名 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [214.6] [100.0] 100 39,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天竜区の人口、生産年齢人口は大きく減少し 、衰退傾向が続いており、商況は低迷してい る。 地域要因に大きな変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.3 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　+114.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％