令和8年1月16日　提出 浜松浜名 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 9-2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 1,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区中瀬字大平７７７６番５外 ②地積 　(㎡) 52,863   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1.5:1 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ内陸型工業地 域 北東10m市道 下水 西鹿島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新東名高速道路浜松浜北ＩＣ 近くの工業地域。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道西鹿島線西鹿 島駅南東方 1.2km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと推察される。地価は、強含みにて推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、静岡県下の内陸部に位置する工業地一円である。需要者は、広域展開している法人が中心である。東京 大阪の中間地点にあって広域的な新規工場進出の需要を捉えることが可能な立地である。当該地域は、新東名高速道路 浜松浜北ＩＣへのアクセスが良好な郊外の工業地域であり工業地としての旺盛な需要が観察される。需要の中心となる 価格帯は、規模等によりバラツキがあり判然としないが、㎡当たり３万円前後の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内より広域的に代替性を有する取引事例を収集し採用した。原価法は適切な造成事例がなかったため適用し なかった。また、自己利用目的の工場が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例 より求めた比準価格を標準とし、工業地の需給動向、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜名 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [119.2] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の国内回帰による工業用地の供給不足 などから工業地の需要は高まっている。 新東名高速道路浜松浜北ＩＣへのアクセスが 良好な工業地域であり、工場集積度の高い工 業地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  +0.9 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％