令和8年1月15日　提出 浜松浜名 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　坂井　悠人   TEL.

鑑定評価額 508,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区新都田４丁目１０４番３ ｢新都田４－４－３｣ ②地積 　(㎡) 13,998   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 西15m市道 水道、ガス、下水 浜松 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三方原台地上の工業団地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 14.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 北部の台地上に位置する工業地域である。内陸部に位置するほか高速ＩＣにも比較的近く、需要及び地価は強含 みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、静岡県内の大規模工業地域を中心に形成されている。需要者の中心は製造業及び物流関連の大手法人で ある。関税の影響もあり企業業績は先行き不透明であるが、工業地については自然災害に強い内陸部や交通利便な高速 ＩＣ周辺を中心に需要は堅調を維持している。一方で、大規模工業地の供給は限られるため、工業地の地価は総じて上 昇傾向にある。需要の中心となる価格帯について、取引の個別事情、画地規模等に応じて一様でなく見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は区画整然とした工業団地に位置する。当地域は工業生産性、費用の経済性、市場性が重視され代替競争不動 産の価格水準を指標に価格は決定される。なお、市場参加者は自己使用目的の法人企業が中心で自己使用を前提にした 土地需要が多いため収益還元法は非適用とした。したがって、本評価では実証的で説得力の高い比準価格を採用し、単 価と総額との関連及び今後の市場動向にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費や建築費の高騰など懸念事項はある が、企業の設備投資は増加傾向にある。県内 工場立地件数及び面積は直近の数字では減少 傾向にある。 地域要因の大きな変動はない。台地上に位置 する工業地で希少性もあり土地需要及び地価 は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％