令和8年1月16日　提出 浜松浜名 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 -13 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区小松４１７番 ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東7m市道 水道、ガス、下水 遠州小松 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 遠州鉄道西鹿島線遠州 小松駅北方 650m 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 付近の中学校が移転してその跡地に店舗が開業しているが、当分の間は戸建住宅地としての現状を維持すると予 測する。需要が堅調であることから、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧浜北区内の住宅地域である。需要者の中心はファミリー層で、一部天竜区等からの転入者も見られる。 遠鉄線の駅や郊外型大規模店舗に近く、生活利便性が良好であることから需給は概ね安定して推移している。市場の中 心価格帯は土地のみの場合は１，５００万円～２，０００万円程度、建売住宅の場合は３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多く建ち並ぶ地域であり、投資採算性を有する収益物件を想定することが困難であることから収益還元法を 適用しなかった。自用目的の取引を中心とする地域であり、市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うもの と判断する。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映する比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　浜名（県） -9              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安などによる物価高や外部環境に不安定さ があるものの、低金利傾向が継続する中、不 動産に対する需要は引き続き堅調。 遠鉄線の駅に比較的近い住宅地域であるが地 域要因に格別の変動は見られない。 標準地の個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.5 ％