令和8年1月15日　提出 浜松浜名 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 -10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区細江町中川字不動平７１７２番１５２０ ②地積 　(㎡) 324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と畑地等が 混在する台地上の住 宅地域 南東5.5m市道 水道 気賀 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道気賀駅 南東方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅と畑地等が混在する住宅地域である。地域内に格別の変動要因はないことから、当分の間は 現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅北西部の住宅地域で、主として細江町及び引佐町、三方原地区を中心とする地域である。需要者は 市内に居住する３０～４０代の一次取得者で、当該地域に地縁を有する者が中心であるが、圏外からの転入も見られる 。三方原台地上の住宅地域は地価の値頃感もあり、需要は堅調で、市街化調整区域の中では地価は比較的安定している 。中心価格帯は、画地規模等によりバラツキが大きいが、土地のみで１，０００万～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域で、取引市場においても自己の居住目的の取引が中心であり、市 場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいため適用しなかった。比準価格は地域的特性が類似した細江町及び周 辺の住宅地域に所在する取引事例を比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有す る。以上から、比準価格を妥当と判断し、周辺地域の地価動向も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸建住宅市場は緩やかな販売価格の上昇が続 いている。立地や総額等の観点から需要に差 異が生じており、購入者の選別化傾向がより 強まっている。 地域要因に格別の変動はない。三方原台地に 所在しており、市内中心部との比較で相対的 な値頃感もあり、地価は比較的安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％