令和8年1月15日　提出 浜松浜名 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区三ヶ日町都筑字紺屋門２１５４番６ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4.5m市道 水道 都筑 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道都筑駅 南東方 400m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域である。地域内に格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を 維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧引佐郡で、主として三ヶ日町を中心とする住宅地域と代替・競争等の関係が強い。需要者は当該地域に 地縁を有する一次取得者が中心である。浜松市中心部から離れており、人口減少と高齢化による過疎化が進行し、地域 全体が衰退している。新規の取引は限定的で、需要は長期的に低迷しており、地価は下落傾向で推移している。需要の 中心となる価格帯は土地取引が少なく、画地規模等の個別性によりバラツキが大きいため、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、取引市場においても自己の居住目的の取引が中心であり、市場参加者の 観点から収益還元法は規範性に乏しいため適用しなかった。比準価格は地域的特性が類似した三ヶ日町内の住宅地域に 所在する取引事例を比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、 比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜名 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [170.8] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸建住宅市場は緩やかな販売価格の上昇が続 いている。立地や総額等の観点から需要に差 異が生じており、購入者の選別化傾向がより 強まっている。 地域要因に格別の変動はない。地域の衰退が 続いており、需要は長期的に低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％