令和8年1月15日　提出 浜松浜名 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区新都田２丁目１０３番１０ ｢新都田２－３－６｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 13.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。地域内に格別の変動要因はないことから、当分 の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の住宅地域で、主として東名高速道路以北の住宅地域と代替・競争等の関係が強い。需要者は市 内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。浜松市中心部への接近性は劣るが、区画整然とした良好な住環 境を有する住宅地域で、周辺には日用品店舗も揃っているため、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格 帯は土地のみで１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、取引市場においても自己の居住目的の取引が中心であり、市場参加者の観 点から収益還元法は規範性に乏しいため適用しなかった。比準価格は地域的特性が類似した東名高速道路以北の住宅地 域に所在する取引事例を比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上か ら、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [120.1] [100.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸建住宅市場は緩やかな販売価格の上昇が続 いている。立地や総額等の観点から需要に差 異が生じており、購入者の選別化傾向がより 強まっている。 地域要因に格別の変動はない。区画整然とし た環境の良い住宅地域で、生活利便施設への 接近性も優れているため、需要は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +6.2 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％