令和8年1月15日　提出 浜松浜名 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜名 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　秀明   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜名区引佐町金指字東金指１０２９番６ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い既成 住宅地域 西6.5m市道 水道、下水 金指 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道金指駅 北方 160m 法令 規制 １中専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧引佐郡の中にあっては利便性が良好な地域で、当面は現状を維持すると予測する。需給環境に大きな変動は見 られないことから、地価はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね引佐町、細江町内の住宅地域一円で、需要者層は、引佐町、細江町内の居住者、あるいは浜松市街地 へ通勤するサラリーマン等である。天竜浜名湖鉄道金指駅に近く、商業施設への接近性も良好であるため一定の需要が あり、地価は安定的に推移している。土地取引は多くないが、坪単価１０万円前半から半ばが一つの目安といえる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居 住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引される傾向が強いことから、本 件においては比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 浜名区の土地取引件数は概ね安定して推移し ているが、建築費高騰、金利上昇などのマイ ナス要因もあり、先行きは不透明である。 格別の変動要因はない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％