令和8年1月15日　提出 浜松中央 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 9-7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 83,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区高塚町１７８８番６外 ②地積 　(㎡) 2,244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:3.5 工場兼事務所 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 東7m市道、南側道 水道、ガス、下水 浜松 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 6.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は見られず当面は現状を維持するものと予想する。地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市内の工業地域一円である。需要者は、地元を中心に事業を展開している法人が中心。当地域は、 周辺の土地利用状況から住宅用地としての需要も考えられる地域である。また、周辺工業団地との協業関係を構築する ことが可能な立地であることから需要は底堅い。土地の中心価格帯は、画地条件により大きく異なるため見出し難い状 況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は複数の工業地の事例から試算して規範性の高いものが求められた。原価法は適切な造成事例がなかったため 適用しなかった。また、自己利用目的の工場が中心の地域であるため、収益還元法は適用しなかった。よって、市場を 反映して実証的な比準価格を標準とし、工業地の需給動向、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [101.0] 100 37,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内製造業の売上高は高水準を維持してきた が、米国の関税政策の影響が出てきているこ とから、今後の設備投資の動向については注 視を要する。 住宅用地への転用も可能な工業地域であり、 用途の多様性が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.9 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％