鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
浜松中央 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-26

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　池田　雄士

TEL.

鑑定評価額

14,200,000 円

１㎡当たりの価格

110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区山下町字山下９４番２				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	浜松 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 75 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は店舗、事務所、住宅等が建ち並ぶ商業地域である。浜松市中心部に比較的近く、一般住宅も多く立地
している。その他、地域内に格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市中心部の外縁に位置する商業地域で、特に浜松駅に比較的近い準幹線道路沿いの近隣商業地域と代
替・競争等の関係が強い。需要者の中心は市内の個人事業者又は中小企業等である。店舗集積度はやや劣る地域である
が、浜松市中心部に比較的近く、住宅地としての需要も見込まれるため、地価はやや上昇傾向で推移している。需要の
中心となる価格帯は規模等によって異なるが、土地単価で１㎡当たり１０万～１２万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は地域が類似する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益
価格は最有効使用の建物を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、元本価格に見合う賃料水準が形成さ
れておらず、低位に求められた。市場参加者は類似不動産の取引市場の状況を重視して購入の意思決定を行う傾向が強
く、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中央 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 117,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[102.0]

100
[106.2]

[100.0]
100

110,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価、金利、建築費等の上昇懸念が続いてい
るが、中心市街地の外縁部や店舗集積度が高
い路線沿いの商業地に対する需要は堅調に推
移している。

地域要因に格別の変動はない。旧来からの近
隣商業地域であるが、浜松市中心部に比較的
近く、住宅地としての需要も見込まれる地域
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.3
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０８１１ -52	浜松市中央区		更地	（　）	不整形	東30m国道、北西6m、二方路		近商 (90,300)
b	Ｋ０８０９ -52	浜松市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.6m市道、北6.8m、角地		商業 (100,396)
c	Ｋ０８０３ -22	浜松市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	Ｋ０８０９ -54	浜松市中央区		建付地	（　）	長方形	北東11m国道、中間画地		近商 (80,200)
e	Ｋ０８０１ -47	浜松市中央区		更地	（　）	長方形	西7.9m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,210	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	119,106	100 [ 107.8]	110,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	110,000
b	(　 ) 92,764	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	90,783	100 [ 92.7]	97,932		97,900
c	(　 ) 108,842	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	119,963	100 [ 107.9]	111,180		111,000
d	(　 ) 74,998	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	99,076	100 [ 85.2]	116,286		116,000
e	(　 ) 126,939	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	116,322	100 [ 101.2]	114,943		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

浜松中央 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,299,420	514,752	1,784,668	1,465,800	318,868	（　0.9745） 310,737	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,755,152 円　　　　（　 52,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	6.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階は事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

類似建物と比較して標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	75.0	45.00	2,250	101,250	6.0	607,500
							0.0	0
2～ 2	事務所	60.00	85.0	51.00	1,950	99,450	6.0	596,700
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	80.0	96.00		200,700		1,204,200
								0

⑨年額支払賃料	200,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,408,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,408,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 120,420 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,287,980 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,204,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,299,420 円　　　　（　 17,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,261 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,252 円	2,408,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 178,500 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特段の費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,752 円　（　　　　　　 3,990 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,465,800 円（　　　　　 11,363 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,299,420 円
②総費用	514,752 円
③純収益　①－②	1,784,668 円
④建物等に帰属する純収益	1,465,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	318,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	310,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,755,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中央区山下町字山下９４番２	0804000621637-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
浜松中央 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-26

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　坂井　悠人

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区山下町字山下９４番２				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	事務所兼住宅Ｓ3	店舗、事務所、住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	浜松 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 75 ｍ、南 25 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北方

1.5km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

浜松市中心部に近接した近隣商業地域である。利便性良好な地域であり、需要及び地価は堅調に推移するものと
予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松駅周辺の近隣商業地域で、需要者の中心は地元法人又は個人事業主等である。景気や消費の回復に伴
い店舗、事務所ともに事業者の出店需要は増加しており、繁華性の高い地域を中心に市場は総じて堅調に推移している
。当地域は市中心部近くに位置する商業地域である。利便性良好で多様な用途を前提とした需要が見込め、地価はやや
上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯について、取引自体少なくまた個別事情に応じて一様ではなく見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は店舗、事務所が多い商業地域に存する。比準価格は相対的に高い規範性を有する事例を重視して試算した
。収益価格は対象標準地の画地規模等を考慮して最適建物を想定したが、賃料水準は元本価値に比べ割安な水準にとど
まるため、低位に求められた。従って実証的な比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格及び単
価と総額との関連に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中央 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 117,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[102.0]

100
[105.3]

[100.0]
100

111,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。個人消費及び
大型小売店・専門量販店の売上は緩やかに増
加している。企業業績は業種により異なり一
様ではない。

地域要因の大きな変動はない。利便性良好な
商業地域であり、土地需要及び地価は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.3
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０８０３ -22	浜松市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ｋ０８１５ -7	浜松市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	西12m市道、東2m、二方路		商業 (100,500)
c	Ｋ０８０９ -16	浜松市中央区		建付地	（　）	長方形	東20m市道、西2m、二方路		商業 (90,500)
d	Ｋ０８１１ -52	浜松市中央区		更地	（　）	不整形	東30m国道、北西6m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,842	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	119,963	100 [ 117.7]	101,923	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 131,808	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	133,785	100 [ 117.1]	114,249		114,000
c	(　 ) 129,709	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	146,715	100 [ 127.1]	115,433		115,000
d	(　 ) 113,210	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	119,106	100 [ 106.7]	111,627		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

浜松中央 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,317,637	519,524	1,798,113	1,479,760	318,353	（　0.9745） 310,235	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	6,744,239 円　　　　（　 52,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	129 ㎡	6.3 m x 20.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、フロア貸し

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

入口部分、階段等を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.00	75.0	45.00	2,206	99,270	6.0	595,620
							0.0	0
2～ 2	事務所	60.00	85.0	51.00	2,020	103,020	6.0	618,120
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	80.0	96.00		202,290		1,213,740
								0

⑨年額支払賃料	202,290 円　×　12ヶ月　＝　 2,427,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 96.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,427,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 121,374 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,306,106 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,213,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,317,637 円　　　　（　 17,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,217 円/㎡　月額支払賃料（　 2,206 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	21,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,824 円	2,427,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 118,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 180,200 円	21,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,200 円	21,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 519,524 円　（　　　　　　 4,027 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,200,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,479,760 円（　　　　　 11,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,317,637 円
②総費用	519,524 円
③純収益　①－②	1,798,113 円
④建物等に帰属する純収益	1,479,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	318,353 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	310,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,405 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,744,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-26　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中央区山下町字山下９４番２	0804000621637-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考