鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
浜松中央 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-17

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　庄古　延寛

TEL.

鑑定評価額

24,000,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区和地山２丁目１０番２外｢和地山２－１０－１５｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (76,200)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層店舗のほか、住宅等も見られる路線商業地域	東16m国道	水道、ガス、下水	浜松 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 140 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

姫街道（本坂通り）沿いの商
業地域

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北西方

3.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗のほか住宅も見られる路線商業地域であり、特段の変動要因は無く、当面は現状を維持するものと予測する
。商業繁華性は今一歩であるが、背後住宅地とのバランスから、地価は堅調に推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市中心市街地に比較的近い幹線道路沿いの商業地域及びその周辺の商住混在地域である。主な需要者
は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者及び中小法人である。店舗のほか一部住宅等も見られる大学近くの路線商業
地域で、商業繁華性は今一歩であるが、背後住宅地とのバランスから、需要は概ね堅調である。需要の中心となる価格
帯は、対象標準地と同程度の規模の土地で２，３００万円～２，５００万円と把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係が認められる取引事例を採用して求められており、市場性を反映した実証的な価
格である。収益価格は収益性を反映した価格であるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試
算された。市場参加者は周辺での取引価格など、市場性を重視して取引を行うものと判断されることから、本件では、
比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高の懸念が続くも、市内の商況は概ね堅
調で、中心市街地や集客が見込める幹線道路
沿いに位置する商業地は利便性と稀少性から
需要は底堅い。

小売店舗が建ち並ぶ路線商業地域で、一部で
住宅への移行も見られる。直近では地域に大
きな変動要因は見られない。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０８０２ -52	浜松市中央区		更地	（　）	台形	北10.8m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	Ｋ０８１１ -52	浜松市中央区		更地	（　）	不整形	東30m国道、北西6m、二方路		近商 (90,300)
c	Ｋ０８１１ -25	浜松市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m国道、中間画地		近商 (80,300)
d	Ｋ０８０３ -5	浜松市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東14m国道、中間画地		近商 (80,200)
e	Ｋ０８１４ -18	浜松市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東13m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,000	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	119,661	100 [ 117.9]	101,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 113,210	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	119,106	100 [ 112.5]	105,872		106,000
c	(　 ) 139,815	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,374	100 [ 131.6]	106,667		107,000
d	(　 ) 90,909	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	102,828	100 [ 101.9]	100,911		101,000
e	(　 ) 86,241	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	86,413	100 [ 96.7]	89,362		89,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

浜松中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,051,118	822,901	3,228,217	2,766,030	462,187	（　0.9752） 450,725	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	9,798,370 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.00	Ｓ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	76 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	10.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階はファミリータイプ　・平均専用面積４８㎡・総戸数２戸

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

階段と共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	92.0	96.60	2,269	219,185	6.0	1,315,110
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	105.00	92.0	96.60	1,475	142,485	2.0	284,970
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	92.0	193.20		361,670		1,600,080
								0

⑨年額支払賃料	361,670 円　×　12ヶ月　＝　 4,340,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,340,040 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 303,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,036,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,600,080 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,881 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,051,118 円　　　　（　 16,880 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,280 円/㎡　月額支払賃料（　 2,269 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,201 円	4,340,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 349,300 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 822,901 円　（　　　　　　 3,429 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,766,030 円（　　　　　 11,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,051,118 円
②総費用	822,901 円
③純収益　①－②	3,228,217 円
④建物等に帰属する純収益	2,766,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	462,187 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	450,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,798,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中央区和地山二丁目１０番２	0804000678362-0000
2	浜松市中央区和地山二丁目１０番５	0804000678365-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
浜松中央 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中央 5-17

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　冨田　稲子

TEL.

鑑定評価額

24,000,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中央区和地山２丁目１０番２外｢和地山２－１０－１５｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (76,200)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層店舗のほか、住宅等も見られる路線商業地域	東16m国道	水道、ガス、下水	浜松 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 140 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

バス通り沿いの古くからの商
業地域

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

ＪＲ東海道本線浜松駅
北西方
3.5km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地の商業地で、特別な変動要因はなく、当面は現状で推移していくものと予測する。需給は安定しており、
地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市内の路線商業地域で、主な需要者は浜松市で事業を展開する法人あるいは個人事業者である。近隣
地域は小規模店舗のほか住宅も見られる旧来型の路線商業地域で自己使用目的での取引が中心である。空地は少なく、
背後の住宅地との価格差も小さいため、住宅目的での取引も散見される。規模の大きな画地の確保が難しく、土地は総
額で２，０００万円～２，５００万円程度が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の市場の実態を反映した取引事例から試算しており信頼性・説得力を有するものとなった。近
隣地域は住宅も混在する既存商業地域で、貸店舗需要のほかアパート需要もあり収益物件の想定が可能で収益価格を試
算したが、土地取得価格に見合う賃料設定が困難で低位に試算された。鑑定評価額決定にあたっては、市場の特性をふ
まえて、比準価格を重視して、収益価格は参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復基調にあり、雇用・所得環境も改
善傾向にあるが、物価高による実質所得の減
少もあり、消費は足踏み状態にある。

既存の商業地域で、地域要因に大きな変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０８０８ -100	浜松市中央区		建付地	（　）	長方形	東16m国道、北4m、角地		近商 (90,200)
b	Ｋ０８０９ -54	浜松市中央区		建付地	（　）	長方形	北東11m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｋ０８０１ -54	浜松市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	東11.1m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｋ０８０８ -96	浜松市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.1m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 111,195	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	106,959	100 [ 100.0]	106,959	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 74,998	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	99,076	100 [ 99.9]	99,175		99,200
c	(　 ) 96,638	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,861	100 [ 98.9]	99,961		100,000
d	(　 ) 96,281	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,244	100 [ 105.3]	92,349		92,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

浜松中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,100,063	823,075	3,276,988	2,766,030	510,958	（　0.9752） 498,286	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	10,832,304 円　　　　（　 45,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.00	Ｓ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	76 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	10.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階共同住宅（小世帯向２戸、平均専用面積約４８㎡）。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	92.0	96.60	2,249	217,253	6.0	1,303,518
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	105.00	92.0	96.60	1,500	144,900	2.0	289,800
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	92.0	193.20		362,153		1,593,318
								0

⑨年額支払賃料	362,153 円　×　12ヶ月　＝　 4,345,836 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 193.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,345,836 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 260,750 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,085,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,593,318 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,977 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,100,063 円　　　　（　 17,084 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,260 円/㎡　月額支払賃料（　 2,249 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	205,500 円	41,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	130,375 円	4,345,836　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 349,300 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 823,075 円　（　　　　　　 3,429 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,766,030 円（　　　　　 11,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,100,063 円
②総費用	823,075 円
③純収益　①－②	3,276,988 円
④建物等に帰属する純収益	2,766,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	510,958 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	498,286 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,076 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,832,304 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

浜松中央 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	浜松市中央区和地山二丁目１０番２	0804000678362-0000
2	浜松市中央区和地山二丁目１０番５	0804000678365-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考