別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
浜松中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.
鑑定評価額 84,500,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区元城町２１６番１９
 ②地積
　(㎡)		 391  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,576)

1:2		 事務所

ＲＣ6		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 東36m国道、背面道 水道、ガス、下水 浜松

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ浜松駅北西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,576)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。官公庁へのアクセスが良好で、オフィス賃貸市場も回復傾向で
推移している。その他、地域内に格別の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市中心部の外縁に位置する商業地域で、特に浜松駅からの接近性が優る地域と代替・競争等の関係が
強い。需要者は地元優良企業や収益物件の保有を企図する法人投資家等である。浜松市役所に近く、自用又は賃貸事務
所ビルの立地が多い地域である。周辺での取引は少ないものの、オフィス賃貸市場は回復傾向で推移しており、地価は
やや上昇基調である。市場での中心価格帯は規模や市場参加者の属性等により大きく異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は浜松駅周辺の取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価
格は最有効使用の建物を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、元本価格に見合う賃料水準が形成され
ておらず、低位に求められた。市場参加者は類似不動産の取引市場の状況を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く
、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中央 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    259,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[125.5]		 [100.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 浜松市中心部の賃貸市況は回復しており、開
発素地や収益物件の高値取引やホテル、事務
所、マンション等の建築計画が増加し、地価
は強含みである。

官公庁施設へのアクセスが良好で、オフィス
ビルの立地が多い商業地域である。地域要因
に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.8
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０８０３

-7		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b Ｋ０８０３

-6		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｋ０８０８

-101		 浜松市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東9.7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ｋ０８０３

-12		 浜松市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.9m市道、
中間画地
商業

(90,500)
e Ｋ０８０８

-42		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20.4m市道、
中間画地
商業
その他
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,234  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
246,535 		 100
[ 113.0]
218,173 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
159,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
135,567 		 100
[  63.3]
214,166 
214,000 
c (　           ) 
174,514  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
183,774 		 100
[  79.6]
230,872 
231,000 
d (　           ) 
164,953  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
167,097 		 100
[  71.3]
234,358 
234,000 
e (　           ) 
106,522  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
120,725 		 100
[  65.1]
185,445 
185,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　 +10.3 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    216,000 円／㎡]  



浜松中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,252,949 
6,372,349 
22,880,600 
20,379,600 
2,501,000 		 （　0.9756）
2,439,976 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     54,221,689 円　　　　（　    139,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 306.00 Ｓ5 1,530.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   576 ％   391 ㎡     15.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建の事務所（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  71.0 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
306.00 
55.0 
168.30 
2,570 
432,531 		 6.0  2,595,186 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
306.00 
75.0 
229.50 
2,370 
543,915 		 6.0  3,263,490 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,530.00 
71.0 
1,086.30 

2,608,191 		 15,649,146 
0 
⑨年額支払賃料      2,608,191 円　×　12ヶ月　＝　      31,298,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,086.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,298,292 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,190,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,107,412 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,649,146 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         145,537 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,252,949 円　　　　（　        74,816 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,583 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,530,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 938,949 円  　　　       31,298,292　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      690,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,601,000 円  　　　　    306,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,372,349 円　（　　　　　　        16,298 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 306,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　   1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,379,600 円  
（　　　　　        52,122 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,252,949 円      
②総費用 6,372,349 円      
③純収益　①－② 22,880,600 円      
④建物等に帰属する純収益 20,379,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,501,000 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,439,976 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,240 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,221,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     139,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区元城町２１６番１９
 0804000612834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
浜松中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中央 5-5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.
鑑定評価額 84,500,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中央区元城町２１６番１９
 ②地積
　(㎡)		 391  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）



(90,576)

1:2		 事務所

ＲＣ6		 中高層の事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域
 東36m国道、背面道 水道、ガス、下水 浜松

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ東海道本線浜松駅
北西方
1.2km		 法令

規制		 商業
(90,576)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。オフィス需要は安定しており、官公庁へのア
クセスも良好な地域であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅を中心とした中心商業地の外縁に広がる商業地域である。需要者は法人または個人事業者が中
心となっている。浜松市役所近くの事務所を主とした商業地域で、代替競争関係にある地域と比較すると優位性を保っ
ており、地価は緩やかではあるが上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、画地規模によって異なるが、
４００平米程度の土地で、平米あたり２０万円台前半が目安である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した価格であるが、本件においては類似の取引事例から求められており、その信頼性は高い。
収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、投下資本相応の賃料水準が形成されていないことから低位に試算
された。市場参加者は周辺での取引価格を重視して取引を行うものと判断して、鑑定評価額の決定に当たっては、比準
価格を重視し、収益価格を参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中央 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    259,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [100.0]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安などによる物価高や外部環境に不安定さ
があるものの、低金利傾向が継続する中、不
動産に対する需要は引き続き堅調。


官公庁施設へのアクセスが良い商業地域であ
るが、地域要因に大きな変動は見られない。



格別の変動要因はない。なお、背面道は建築
基準法上の道路ではなく、幅員、系統連続性
も劣り増価要因にならないと判断した。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.8
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +0.2
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０８１４

-6		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東25m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,400)
b Ｋ０８０３

-6		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南24.5m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ｋ０８０７

-40		 浜松市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
南2m、二方路
商業

(90,600)
d Ｋ０８０９

-16		 浜松市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
西2m、二方路
商業

(90,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
288,184  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
308,812 		 100
[ 141.9]
217,626 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
218,000 
b (　           ) 
159,961  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
135,567 		 100
[  63.3]
214,166 
214,000 
c (　           ) 
167,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
167,827 		 100
[  77.4]
216,831 
217,000 
d (　           ) 
129,709  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
147,436 		 100
[  68.1]
216,499 
216,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    216,000 円／㎡]  



浜松中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,056,471 
6,335,042 
22,721,429 
20,246,400 
2,475,029 		 （　0.9756）
2,414,638 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     53,658,622 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 306.00 Ｓ5 1,530.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   600 ％   576 ％   391 ㎡     15.0 m x   27.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 事務所、フロア貸し、建物階層は需給動向を考慮。 ⑦有効率　  71.0 ％
の理由		 エントランス、階段等共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
306.00 
55.0 
168.30 
2,575 
433,373 		 6.0  2,600,238 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
306.00 
75.0 
229.50 
2,350 
539,325 		 6.0  3,235,950 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,530.00 
71.0 
1,086.30 

2,590,673 		 15,544,038 
0 
⑨年額支払賃料      2,590,673 円　×　12ヶ月　＝　      31,088,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,086.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,088,076 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,176,165 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,911,911 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,544,038 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,056,471 円　　　　（　        74,313 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,588 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,575 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,520,000 円  　　　　    304,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 932,642 円  　　　       31,088,076　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      690,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,584,000 円  　　　　    304,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       304,000 円  　　　　    304,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       304,000 円  　　　　    304,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,335,042 円　（　　　　　　        16,202 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 304,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 197,000 円／㎡　×　   1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,246,400 円  
（　　　　　        51,781 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,056,471 円      
②総費用 6,335,042 円      
③純収益　①－② 22,721,429 円      
④建物等に帰属する純収益 20,246,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,475,029 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,414,638 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,176 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,658,622 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 浜松中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　浜松市中央区元城町２１６番１９
 0804000612834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考