令和8年1月16日　提出 浜松中央 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -62 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 67,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区東若林町６７０番１ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線　　　 浜松駅南西方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、特段の変動要因が認められないことから現状を維持すると予測する。街 路条件は劣るが、生活利便性が比較的良いことから、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市南部から南西部に位置する旧南区、旧中区の住宅地域である。主な需要者は市内に勤務先を有す る一次取得者が中心である。当地域は街路幅員は狭いが、徒歩圏内に大規模小売店舗等が存するなど、生活利便性が比 較的良好であることから、需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は土地総額で１０００万円から１５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は浜松市南西部の一般住宅を中心とした住宅地域に位置する。自己使用を目的とした取引が中心であり、居 住の快適性、生活利便性が重視され、周辺取引価格を重視して価格を決定することが一般的と判断されることから、収 益還元法は適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と規準した価格 との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -61               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [116.7] [105.0] 100 67,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安などによる物価高や外部環境に不安定さ があるものの、低金利傾向が継続する中、不 動産に対する需要は引き続き堅調。 街路条件がやや劣る旧来からの住宅地域であ り、地域要因に大きな変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％