令和8年1月15日　提出 浜松中央 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -61 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区本郷町字祢宜島１３５９番８外 ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る区画整理済の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅南東方 3.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。河川に近いが、区画整然とした住環境良好な地域 であり、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の南方から北東方にかけての住宅地域である。需要者は市内に居住または勤務する一次取得者 が中心である。河川に近いことから水害が懸念されるが、小中学校及び公園に近い居住環境が良好な住宅地域であり、 子育て世代等の底堅い需要がある。需要の中心となる価格帯は、土地は対象標準地と同程度の規模で２０００万～２５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅地域で、最有効使用及び市場参加者の観点から収益価格は試算しなかった。 一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性のある事例から試算しており実証的である。したがって、市 場の実態を反映した比準価格に基づき、市場動向に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の差や災害リスク等立地による二極化 が進むと共に、建築費や金利の上昇が土地価 格を下押しし、先行きは不透明である。 河川に近く、水害等の懸念があるものの、小 中学校や公園に近い等住環境は良好であるこ とから、需給動向は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％