令和8年1月16日　提出 浜松中央 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -54 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区神ケ谷町字東４４２１番 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 西4m市道 水道 浜松 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北西方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考えられる。また地価は、弱含みで推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方から北西方に拡がる市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、地縁性を有する個人 が中心となっている。当該地域は、地縁的な結び付きが強い地域であり、外部からの転入者は少ない地域である。土地 需要は弱含みとなっている。土地は、総額で１，０００万円未満、新築戸建は２，５００万円前後が市場の中心価格帯 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より代替性の観点から取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自己居 住用の取引が中心に行われている事から収益還元法は適用しなかった。よって、類似の取引事例より試算された比準価 格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [102.0] 100 [171.8] [101.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の地価は、住宅地、商業地、工業地共 に上昇基調にある。但し、引き続き沿岸部や 土砂水災害が懸念される地域の土地需要は軟 調である。 浜松市中央区西部に位置する市街化調整区域 内の住宅地域。土地需要は弱含み状態にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.2 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％