令和8年1月15日　提出 浜松中央 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -52 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区雄踏町宇布見字領家４９７３番４ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区 (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 北4.5m市道 水道、下水 浜松 9.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 雄踏地区の中心市街地の住宅 地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 浜松駅西方 9.6km 法令 規制 ２中専 (60,180) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 雄踏地区の中心部に近い既成の住宅地域であり、地域要因に格別な変動は見当たらず、今後も現況の住宅地域と して推移すると予測する。地価は概ね安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方～北西方の住宅地域一円である。需要者の中心は、主に旧雄踏町内に地縁性を有する３０ ～４０代の第１次取得者層である。中規模の一般住宅が多い既成住宅地域で、外部からの需要は少ない。需要の中心と なる価格帯は土地で１，０００万円～１，４００万円程度、新築の戸建物件で２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が中心であり、賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は適用できなかった。よって 、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を採用し、最近の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大手企業を中心に所得状況に明るい兆しが見 られるものの、このところの金利、建築費等 の物価の上昇から不透明感がある。 中規模の一般住宅が多い旧雄踏町内の既成住 宅地域で、周辺の新興の住宅地の宅地供給の 影響もあるが、値頃感も見られ需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％