令和8年1月15日　提出 浜松中央 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中央 -47 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　坂井　悠人   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 91,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中央区入野町字石荒山１６４１６番９外 ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い丘陵 地の区画整理済の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   220 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 西方 6.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 浜松駅西方に位置する住環境良好な住宅地域である。地域要因に変動はなく、今後も現状程度で推移するものと 予測する。住宅需要及び地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅西方に広がる住宅地域であり、需要者の中心は居住用で取得する最終需要者である。建築費の高騰 が続いているが、景気回復に伴い区内では利便性の良い私鉄沿線や環境良好な高台の地域を中心に住宅需要は堅調を維 持している。当地域は中心部よりやや距離があるが、佐鳴湖周辺の居住環境の整った住宅地域であり、需要及び地価は 安定的に推移している。中心となる価格帯は、同程度の規模の画地で総額２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を主体とした住宅地域に存する。居住の快適性、利便性が重視され、自己使用目的での取引が中 心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められることから、収益還元法は規範性に乏し いものと判断し、適用しなかった。以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地と規準し た価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 88.9] [100.0] 100 91,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内総人口は微減傾向、高齢化率は微増傾向 にある。土地取引件数は安定的に推移してい るが、新設住宅着工戸数は今年に入り減少傾 向である。 地域要因の大きな変動はない。高台に位置す る居住環境良好な住宅地域であり、地価は安 定的に推移している。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％